http://www10.discuss.com.hk/viewthread.php?tid=2289787&extra=page%3D2
我加了一些資料在計算方面，以"編者按"表示。
"買樓投資之謬誤
(以下純屬個人意見)
睇番好多舊thread, 好多post都問人如果買樓投資買邊區或邊個盤好.... 但其實, 如果你買樓既方向係所謂投資而唔係自住, 會唔會捉錯用神呢?
一開始, 除非你自己現兜兜儸住cash, 否則, 你自己供三成問銀行做7成按揭供樓呢樣野, 根本就不可能被稱做投資!! 以一個約200萬既細單位計, 我唔好計你律師釐印裝修電器冷氣同其他零零碎碎既駛費, 當足你200萬成本, 你問銀行借足7成140萬, 當你5釐息, 唔計管理費同差餉,兩年淨利息最少14萬.
[編者按：利息為$135,960，20年供款總利息為$817,452]
即係話, 如果你買完層樓係兩年內昇唔夠7%(最少), 你經已蝕硬, 當然, 我咁講仲未計通漲(if any)加減息(if any)同上述各項洗費, 換言之, 保守估計, 你個層未裝修既屋, 升唔到10-12%你都要蝕, 但係係而家咁既時勢, 真係仲有可能兩年內升10-12%, 你可能又會話, "咁我睇長線既嗟", 但樓係有折舊既, 當而家新盤既開售價經已不段調低貼近二手價, 你估二手樓既昇值空間有幾多? 同時, 未計你可能要付出既維修費用同其他雜項支出, 一間10-15年樓齡既一般屋苑(如非大型的超級屋苑如太古城,黃埔及美孚等, 但現今香港再難有這類規模的大型市區發展), 市場價值若何? 先唔計你賣唔賣得出, 你賣到既價, 可能同你自己最初的購入價相差無幾甚至可能下調數個percent.
[編者按：假設投資20年，每年升值2%(假設香港進入低通脹低增長時期)，20年後層樓值$2,971,895]
[編者按：如上計算，投資20年，回報 = $2,971,895 - $2,817,452 = $154,443；年回報約0.27%]
你又可能會話, 咁我可能買完之後出租呢? ok, 先不論你層樓要出租可能要先執一執, 以現在市價計, 一層約200萬的屋出租價介乎HK$8,000至HK$9,000, 我當中位數HK$8,500, 兩年既收租共HK$204,000, 減去HK$140,000最低成本, 得HK$64,000, 再要減去業主要負責的每月管理費及差餉 (每月約共HK$1,000), 即每月最多可淨得HK$1,666. 但為你這每月約HK$1,666的微利, 你又可能要祈求有好租客, 出租屋唔好漏水跳fuse, 仲要千萬唔好加息! 否則, 你個千靚蚊凍過水.....(但事實係, 最近呢兩年, 我未見過有人可以用租客份租檎晒所有支出之餘係仲有淨既!!)
[編者按：假設收租剛好抵銷按揭供款加雜費，投資20年，回報 = $2,971,895 - $2,000,000 = $971,895；年回報約2.4%，約等於通脹率]
[編者按：再者，現時香港租務條例欠租收樓要3-6個月，欠租期間按揭供款要自己孭，而且，層樓越舊租客質數越差，我覺得分析租客是否"租霸"比分析上市公司難很多]
從來, 向銀行貸款買樓再美其名為投資的, 我都不鼓勵. 買樓, 從來就不應該是投資! 如果我有60萬, 我會去買匯豐同中行, 個d就係投資! 你問銀行借錢買樓, 就算"賺"左, 都不是你的. 7成按揭買樓, 同問財務公司借錢抄股票一樣, 無大牛市, 你都係會蝕到企係度!
[編者按：極同意]
樓宇同先進既電子器材一樣, 你買個陣, 一定係稔住自用既, 之後, 無論出左咩新model, 發展商出咩新項目影響你單位既售價, 通通都再唔係你既問題, 亦唔應該影嚮你日後是否出讓你單位的元素."
讀後感
1. 買樓的唯一目的係自住，用作投資其實一點也不吸引。
2. 唔好聽到個agent話有租收就即刻買果個單位，個agent唔包你一定續約及收租的。
3. 相比買收租股，買樓收租風險其實很高。
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