我又有另一個朋友，他沒有在鄉下「起屋投資」，而是在香港買樓「投資」。
他「投資」的方法如下：他有位親戚是做地產代理，那位親戚有一次遇到一個所謂「荀盤」，就慫恿朋友去入貨。
那個「荀盤」是一個一百多萬的單位，樓齡差不多三十年，單幢式住宅樓，不交吉，有人租緊。
首期三成；那位親戚知道朋友還後生，積蓄不多，於是朋友出資一成，那位親戚出資兩成，以朋友的名下登記作為業主。
我是在成交後才知朋友原來已經「榮升業主」。
既然係投資，我問朋友現時回報如何…
答曰：「收租剛剛夠供款!」
「那麼，買呢個單位有什麼著數?」
答曰：「樓o黎o架o麻! 實升值o架!」
麟記認為…
三十年樓齡單幢樓，升值潛力實在有限，甚至沒有…
沒有回報不可稱之為投資…
如果他日那位租客唔生性拖租的話，朋友就要自己哽供樓筆數，個單位立刻變負資產…
香港人中「樓價必升」的毒實在太深了，買樓自住無可厚非，放副身家落間殘樓諗住發達未免太天真了…
投資好公司長遠可以創造價值，但一幢舊樓，又要管理費又要差餉又要保養維修，價值何在?
2007年3月25日
回鄉建屋
有個朋友，他的爸爸在香港已經很多年，他的叔父仍然在鄉下，他的屋企在鄉下有間祖屋，已經破舊，需要重建。
其後花了大約九至十萬蚊，把原本兩層高的祖屋拆卸重建為一幢四層高的平房。
新落成的樓宇質素，老實說…很差。那個地盤本身是多邊形，那幢新樓都建成多邊形，樓底很矮，麟記未到六尺高但引手卻可觸及天花板。
他的叔父把那幢新樓室內間隔成多個單位，租了給一些外省勞工，但他的爸爸至今一毛錢也沒有收過。
朋友問他的爸爸為何這麼蝕底，他的爸爸說那幢新樓是「投資」，可以供他退休後回鄉養老。
事實上，未重建祖屋之前朋友一家已經在鄉下買了一個單位，供回鄉度假時住宿之用，但他的叔父「唔該都無聲」，又租了給另一幫外省勞工。同樣，他的爸爸至今一毛錢也沒有收過。
朋友的祖母每次回鄉都會住得耐d，現在她每次回鄉都要厚著面皮問親友借宿。
朋友的爸爸的積蓄花在這兩個物業上都用得七七八八了。積蓄轉換為他叔父的cashflow。
麟記如此想像：他日那幢新樓需要維修保養時，朋友的爸爸又會忽然間重新變回業主，他的叔父一定會找他「埋數」。
朋友話，他的屋企在鄉下最近又分到一些地，鄉下的「親戚」(其實是一些同姓鄉里)們又慫恿他的爸爸合資「起屋」，他的爸爸心裡十五十六，因為假如唔起屋就會失去業權。朋友話不如把那個業權賣了給他們，但是他的爸爸說那班「親戚」沒有錢買。
假如我是他，這些所謂業權不要也罷，朋友的爸爸在鄉下的所謂親戚，根本就把他當作是提款機或者「港燦水魚」，之前信錯所謂「熟人」，今次應該有所警惕吧。
(聽朋友話他的爸爸其實幾「燦」，來港多年連提款機都不會用，很多簡單事都係「喝」子女幫手，可是子女個個都要忙返工返學，朋友都覺得幾困擾。麟記覺得，唔係他的爸爸唔識，只不過既然有人幫有人喝，佢老人家懶得去學吧…)
其後花了大約九至十萬蚊，把原本兩層高的祖屋拆卸重建為一幢四層高的平房。
新落成的樓宇質素，老實說…很差。那個地盤本身是多邊形，那幢新樓都建成多邊形，樓底很矮，麟記未到六尺高但引手卻可觸及天花板。
他的叔父把那幢新樓室內間隔成多個單位，租了給一些外省勞工，但他的爸爸至今一毛錢也沒有收過。
朋友問他的爸爸為何這麼蝕底，他的爸爸說那幢新樓是「投資」，可以供他退休後回鄉養老。
事實上，未重建祖屋之前朋友一家已經在鄉下買了一個單位，供回鄉度假時住宿之用，但他的叔父「唔該都無聲」，又租了給另一幫外省勞工。同樣，他的爸爸至今一毛錢也沒有收過。
朋友的祖母每次回鄉都會住得耐d，現在她每次回鄉都要厚著面皮問親友借宿。
朋友的爸爸的積蓄花在這兩個物業上都用得七七八八了。積蓄轉換為他叔父的cashflow。
麟記如此想像：他日那幢新樓需要維修保養時，朋友的爸爸又會忽然間重新變回業主，他的叔父一定會找他「埋數」。
朋友話，他的屋企在鄉下最近又分到一些地，鄉下的「親戚」(其實是一些同姓鄉里)們又慫恿他的爸爸合資「起屋」，他的爸爸心裡十五十六，因為假如唔起屋就會失去業權。朋友話不如把那個業權賣了給他們，但是他的爸爸說那班「親戚」沒有錢買。
假如我是他，這些所謂業權不要也罷，朋友的爸爸在鄉下的所謂親戚，根本就把他當作是提款機或者「港燦水魚」，之前信錯所謂「熟人」，今次應該有所警惕吧。
(聽朋友話他的爸爸其實幾「燦」，來港多年連提款機都不會用，很多簡單事都係「喝」子女幫手，可是子女個個都要忙返工返學，朋友都覺得幾困擾。麟記覺得，唔係他的爸爸唔識，只不過既然有人幫有人喝，佢老人家懶得去學吧…)
2006年9月11日
Comment on "買樓投資之謬誤"
這篇文章節錄自香港討論區之地產討論：
http://www10.discuss.com.hk/viewthread.php?tid=2289787&extra=page%3D2
我加了一些資料在計算方面，以"編者按"表示。
"買樓投資之謬誤
(以下純屬個人意見)
睇番好多舊thread, 好多post都問人如果買樓投資買邊區或邊個盤好.... 但其實, 如果你買樓既方向係所謂投資而唔係自住, 會唔會捉錯用神呢?
一開始, 除非你自己現兜兜儸住cash, 否則, 你自己供三成問銀行做7成按揭供樓呢樣野, 根本就不可能被稱做投資!! 以一個約200萬既細單位計, 我唔好計你律師釐印裝修電器冷氣同其他零零碎碎既駛費, 當足你200萬成本, 你問銀行借足7成140萬, 當你5釐息, 唔計管理費同差餉,兩年淨利息最少14萬.
[編者按：利息為$135,960，20年供款總利息為$817,452]
即係話, 如果你買完層樓係兩年內昇唔夠7%(最少), 你經已蝕硬, 當然, 我咁講仲未計通漲(if any)加減息(if any)同上述各項洗費, 換言之, 保守估計, 你個層未裝修既屋, 升唔到10-12%你都要蝕, 但係係而家咁既時勢, 真係仲有可能兩年內升10-12%, 你可能又會話, "咁我睇長線既嗟", 但樓係有折舊既, 當而家新盤既開售價經已不段調低貼近二手價, 你估二手樓既昇值空間有幾多? 同時, 未計你可能要付出既維修費用同其他雜項支出, 一間10-15年樓齡既一般屋苑(如非大型的超級屋苑如太古城,黃埔及美孚等, 但現今香港再難有這類規模的大型市區發展), 市場價值若何? 先唔計你賣唔賣得出, 你賣到既價, 可能同你自己最初的購入價相差無幾甚至可能下調數個percent.
[編者按：假設投資20年，每年升值2%(假設香港進入低通脹低增長時期)，20年後層樓值$2,971,895]
[編者按：如上計算，投資20年，回報 = $2,971,895 - $2,817,452 = $154,443；年回報約0.27%]
你又可能會話, 咁我可能買完之後出租呢? ok, 先不論你層樓要出租可能要先執一執, 以現在市價計, 一層約200萬的屋出租價介乎HK$8,000至HK$9,000, 我當中位數HK$8,500, 兩年既收租共HK$204,000, 減去HK$140,000最低成本, 得HK$64,000, 再要減去業主要負責的每月管理費及差餉 (每月約共HK$1,000), 即每月最多可淨得HK$1,666. 但為你這每月約HK$1,666的微利, 你又可能要祈求有好租客, 出租屋唔好漏水跳fuse, 仲要千萬唔好加息! 否則, 你個千靚蚊凍過水.....(但事實係, 最近呢兩年, 我未見過有人可以用租客份租檎晒所有支出之餘係仲有淨既!!)
[編者按：假設收租剛好抵銷按揭供款加雜費，投資20年，回報 = $2,971,895 - $2,000,000 = $971,895；年回報約2.4%，約等於通脹率]
http://www10.discuss.com.hk/viewthread.php?tid=2289787&extra=page%3D2
我加了一些資料在計算方面，以"編者按"表示。
"買樓投資之謬誤
(以下純屬個人意見)
睇番好多舊thread, 好多post都問人如果買樓投資買邊區或邊個盤好.... 但其實, 如果你買樓既方向係所謂投資而唔係自住, 會唔會捉錯用神呢?
一開始, 除非你自己現兜兜儸住cash, 否則, 你自己供三成問銀行做7成按揭供樓呢樣野, 根本就不可能被稱做投資!! 以一個約200萬既細單位計, 我唔好計你律師釐印裝修電器冷氣同其他零零碎碎既駛費, 當足你200萬成本, 你問銀行借足7成140萬, 當你5釐息, 唔計管理費同差餉,兩年淨利息最少14萬.
[編者按：利息為$135,960，20年供款總利息為$817,452]
即係話, 如果你買完層樓係兩年內昇唔夠7%(最少), 你經已蝕硬, 當然, 我咁講仲未計通漲(if any)加減息(if any)同上述各項洗費, 換言之, 保守估計, 你個層未裝修既屋, 升唔到10-12%你都要蝕, 但係係而家咁既時勢, 真係仲有可能兩年內升10-12%, 你可能又會話, "咁我睇長線既嗟", 但樓係有折舊既, 當而家新盤既開售價經已不段調低貼近二手價, 你估二手樓既昇值空間有幾多? 同時, 未計你可能要付出既維修費用同其他雜項支出, 一間10-15年樓齡既一般屋苑(如非大型的超級屋苑如太古城,黃埔及美孚等, 但現今香港再難有這類規模的大型市區發展), 市場價值若何? 先唔計你賣唔賣得出, 你賣到既價, 可能同你自己最初的購入價相差無幾甚至可能下調數個percent.
[編者按：假設投資20年，每年升值2%(假設香港進入低通脹低增長時期)，20年後層樓值$2,971,895]
[編者按：如上計算，投資20年，回報 = $2,971,895 - $2,817,452 = $154,443；年回報約0.27%]
你又可能會話, 咁我可能買完之後出租呢? ok, 先不論你層樓要出租可能要先執一執, 以現在市價計, 一層約200萬的屋出租價介乎HK$8,000至HK$9,000, 我當中位數HK$8,500, 兩年既收租共HK$204,000, 減去HK$140,000最低成本, 得HK$64,000, 再要減去業主要負責的每月管理費及差餉 (每月約共HK$1,000), 即每月最多可淨得HK$1,666. 但為你這每月約HK$1,666的微利, 你又可能要祈求有好租客, 出租屋唔好漏水跳fuse, 仲要千萬唔好加息! 否則, 你個千靚蚊凍過水.....(但事實係, 最近呢兩年, 我未見過有人可以用租客份租檎晒所有支出之餘係仲有淨既!!)
[編者按：假設收租剛好抵銷按揭供款加雜費，投資20年，回報 = $2,971,895 - $2,000,000 = $971,895；年回報約2.4%，約等於通脹率]
[編者按：再者，現時香港租務條例欠租收樓要3-6個月，欠租期間按揭供款要自己孭，而且，層樓越舊租客質數越差，我覺得分析租客是否"租霸"比分析上市公司難很多]
從來, 向銀行貸款買樓再美其名為投資的, 我都不鼓勵. 買樓, 從來就不應該是投資! 如果我有60萬, 我會去買匯豐同中行, 個d就係投資! 你問銀行借錢買樓, 就算"賺"左, 都不是你的. 7成按揭買樓, 同問財務公司借錢抄股票一樣, 無大牛市, 你都係會蝕到企係度!
[編者按：極同意]
樓宇同先進既電子器材一樣, 你買個陣, 一定係稔住自用既, 之後, 無論出左咩新model, 發展商出咩新項目影響你單位既售價, 通通都再唔係你既問題, 亦唔應該影嚮你日後是否出讓你單位的元素."
讀後感
1. 買樓的唯一目的係自住，用作投資其實一點也不吸引。
2. 唔好聽到個agent話有租收就即刻買果個單位，個agent唔包你一定續約及收租的。
3. 相比買收租股，買樓收租風險其實很高。
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